Pokud jste prodali nemovitost, reklamace skrytých vad se můžete bát až 5 let zpětně. Zjistěte, jaká jsou rizika, a co můžete udělat pro svou maximální možnou ochranu.
Co jsou to skryté vady?
Za skrytou považujeme takovou vadu, která existovala ještě před převzetím nemovitosti, ale vyšla najevo až později. Jednoduše řečeno, vada existovala ještě před předáním nemovitosti a kupující si jí nevšiml. Typickým příkladem mohou být staré rozvody elektřiny (i když prodávající tvrdil, že rozvody jsou nové), vlhkost ve zdivu zakrytá nábytkem apod.
Odstranitelné a neodstranitelné vady
Skryté vady se dělí na dva druhy – odstranitelné a neodstranitelné.
Odstranitelné skryté vady jsou takové, které je možné zahladit nebo opravit. V případě,
že se taková vada na nemovitosti vyskytne, má kupující právo požadovat po prodávajícím opravu nebo slevu.
U neodstranitelných vad se jedná o poškození zásadnějšího rázu, které není možné odstranit. Pakliže se taková vada vyskytne, kupující má právo požadovat slevu, nebo dokonce od smlouvy odstoupit a nechat si vrátit zaplacenou částku.
Lze předejít skrytým vadám?
Z pohledu prodávajícího:
Ještě než realitní makléř přivede na prohlídku první návštěvníky, měl by se vyptat
na veškeré vady, o kterých prodávající ví. Skryté vady se nikdy nevyplatí zamlčovat, kamuflovat nebo jinak schovávat. Následné problémy za to rozhodně nestojí.
V neposlední řadě by mělo být kupní smlouvě jasně uvedeno, že nemovitost odpovídá svému stáří a příslušnému opotřebení. V předávacím protokolu by pak měla zaznít věta,
že kupující shledává nemovitost v takovém stavu, jaký je uveden v kupní smlouvě,
a že měl možnost se dostatečně s nemovitostí seznámit.
Upozornění: Odpovědnosti za skryté vady se nezbavíte, ani když do kupní smlouvy uvedete jednu z těchto oblíbených kouzelných formulí:
- „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží”,
- „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti”,
- „kupující byl seznámen se stavem nemovitosti a přebírá ji tak do vlastních rukou”,
- „prodávající se s kupujícím dohodl, že kupující nebude uplatňovat nároky na odškodné v případě, že se objeví skrytá vada.”
Z pohledu kupujícího:
Maximální obezřetnost přichází na řadu tehdy, pokud zpozorujete jakékoliv „kutilství”, které by mohlo krýt zásadní problémy. Příkladem je snaha o neodborné vyspravení prasklin ve zdi nebo amatérsky opravené padající omítky. Pakliže přemýšlíte o koupi staršího domu, vždy byste s sebou měli na prohlídku přivést odborníka v oboru stavitelství (zedníka, architekta, projektanta nebo podobná řemesla a povolání)!!!
Skrytými vadami se lze ohánět až 5 let po koupi!
Skryté vady jsou obrovským problémem mimo jiné i proto, že kupující může po prodávajícím požadovat náhradu až 5 dlouhých let zpětně od nabytí vlastnického práva (podle ustanovení § 2129 odst. 1 občanského zákoníku).
Jak postupovat v případě odhalení skryté vady?
Povinností prodávajícího je skrytou vadu oznámit bezprostředně po jejím odhalení. Následně musí prokázat, že se jedná o skrytou vadu.
Pakliže se ukáže, že se jedná o neodstranitelnou vadu, kupující má právo požadovat slevu z kupní ceny, v extrémních případech mu musí být dokonce umožněno odstoupit
od kupní smlouvy.
V případě odstranitelné vady má kupující právo požadovat odstranění vady nebo slevu v příslušné výši.
POZOR! Existují případy, kdy se kupující snaží využít institutu “skryté vady” v situacích, kdy si koupi nemovitosti rozmyslí z jiného důvodu – například narazí na lepší nabídku, nevyhovují mu sousedé apod. Bohužel se na trhu vyskytují i firmy, které se na odhalování skrytých vad zaměřují a cíleně je hledají.
Závěrem
Pokud jste na straně prodávajícího, VŽDY kupujícího UPOZORNĚTE na veškeré vady (nejlépe písemně), o kterých víte. Trvejte na tom, aby si kupující nemovitost řádně prohlédl. Doporučte mu, aby si s sebou před koupí vzal na prohlídku stavaře jakožto odborného poradce. Jedná se o maximum, které můžete pro svou ochranu udělat.
Pakliže jste na straně kupujícího, před podpisem rezervační smlouvy nechte nemovitost prohlédnout odborníkem v oboru stavitelství, obzvlášť v případě, kdy se jedná o nemovitost určenou k rekonstrukci.
Michal Pospíšil
Přehled změn u hypoték od 1. 4. 2022
Možná jste zaznamenali, že 1. 4. 2022 došlo k zásadním změnám u hypoték. Česká národní banka nastavila přísnější podmínky, kvůli kterým na hypotéku nedosáhne až desetina žadatelů. Jaká pravidla bude potřeba nově splnit?
Snad nejdůležitější změnou, kterou můžeme od 1. dubna 2022 tohoto roku pozorovat, je, že má Česká národní banka novou závaznou hranici úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV. Těmi se nyní musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.
“Pro srovnání – až do schválení novely zákona o České národní bance v roce 2021 měly limity pouze doporučující charakter,” uvádí Jiří Kukačka, hypoteční specialista ze Sirius finance. To se nyní změnilo a limity jsou závazné. Díky této novele z roku 2021 získala Centrální banka pravomoc, kterou od 1. dubna 2022 využívá ke stanovení určité úrovně horních hranic úvěrových ukazatelů.
Záleží, zda jste mladší 36 let
Na věku záleží pouze u hypoték, kterými financujete vlastní bydlení. “Zvýhodněné jsou přitom osoby do 36 let věku, pro které platí méně přísná pravidla u úvěrových limitů,” upřesňuje Kukačka.
Jaké jsou hranice úvěrových ukazatelů?
Seznamte se se třemi ukazately, jejichž hodnoty musíte pro získání hypotéky splnit.
Jak moc jste zadlužení? = DTI (Debt to Income)
Úkolem tohoto ukazatele je vyjádřit výši žadatelova čistého ročního příjmu a zároveň poměr výše jeho celkového zadlužení. Jednoduše řečeno, pomocí tohoto ukazatele zjistíte, zda není žadatel o úvěr předlužený. Tento ukazatel byl zaveden v roce 2018 spolu s DSTI.
Utáhnete splátku ze svého příjmu? = DSTI (Debt Service to Income)
Tento ukazatel vyjadřuje procentní poměr mezi výší měsíční splátky všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistý měsíční příjem. U žadatelů od 36 let platí hodnota 45 %; u žadatelů mladších 36 let pak 50 %.
Má nemovitost dostatečnou hodnotu, aby sloužila jako zástava? = LTV (Loan to Value)
Ukazatel vyjadřuje procentní poměr mezi hodnotou zastavené nemovitosti a výší úvěru. Podle tohoto ukazatele si můžete půjčit maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. U žadatelů mladších 36 let bude LTV 90 %. Objem celkové výše dluhu žadatele nesmí být vyšší než 8,5 ročního čistého příjmu; pro žadatele od věku 36 let věku je hranice 9,5 ročního příjmu.
Proč dochází k této úpravě limitů?
Nově nastavené limity se ve své podstatě vracejí na úroveň před začátkem pandemie. Dalším důvodem jsou nadhodnocené ceny bydlení. Tato úprava si klade za cíl bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.
Jak to bude v roce 2022 s hypotékou bez “hotovosti”?
Jak už jsme uvedli, od 1. dubna 2022 mohou hypoteční banky nabízet hypotéky do výše max. 80 % hodnoty nemovitosti (týká se žadatelů starších 36 let) a do maximální výše 90 % hodnoty nemovitosti u žadatelů mladších 36 let. Nyní se podíváme na to, kde “vzít peníze” na zbylých 10 % (resp. 20 %).
Naspořená hotovost
První možností samozřejmě je, že žadatel disponuje vlastní naspořenou hotovostí. Tu však málokdo má. Pokud se však svého snu o vlastním bydlení nechcete vzdát, můžete si vytvořit plán, podle kterého si každý měsíc budete odkládat stranou určitou částku. Rizikem však je, že ne každý má dostatečnou morálku, aby plán dodržoval.
Ručení druhou nemovitostí
“Druhou možností je, že bance jako zástavu poskytnete druhou nemovitost,” říká Kukačka. Může se jednat i o nemovitost příbuzných (samozřejmě s jejich souhlasem). Druhá nemovitost přitom nemusí zůstat zastavená po celou dobu trvání hypotéky. Vyvázat ji můžete v momentě, kdy splatíte oněch 10, resp. 20 % hodnoty nemovitosti.
Další půjčka? Nově si tuto možnost škrtněte!
“Pokud byste dofinancovali zbylých 20 % (resp. 10 %) jinou půjčkou, jednali byste v rozporu se zákonem,” varuje Kukačka.
Vždy je ale třeba mít na paměti, že hypoteční banku bude již v procesu schvalování zajímat, jakým způsobem “dofinancujete” oněch 10 nebo 20 %. Banku zkrátka jen tak neobejdete.
Z čeho se počítá maximální výše hypotéky?
Zásadní je tzv. zástavní hodnota nemovitosti, kterou určuje smluvní znalec banky. Není tedy možné si nechat ocenit nemovitost pomocí vlastního znalce. Tato hodnota se často liší od své skutečné tržní hodnoty. Důvodem může být atypické řešení nemovitosti, její špatný technický stav či právní “vady” na nemovitosti (např. věcná břemena apod.).
Úrokové sazby – klesnou či porostou?
Lze očekávat, že česká ekonomika začne v následujících letech získávat na stabilitě. V případě hypotečních úvěrů můžeme mluvit o sazbě, která se bude pohybovat okolo 3 %. Jedná se však o běh na dlouhou trať a stabilizaci trhu mohou protáhnout události na Ukrajině. Aktuálně mají úrokové sazby značně vzrůstající tendenci.
Nová pravidla mají i jednu výhodu!
Podle nových pravidel, která vstoupila v platnost již v roce 2016, lze každý rok splatit až 25 % z celkové výše půjčky, a to vždy 1 měsíc před dnem výročí uzavření hypoteční smlouvy. Pokud se chystáte splatit víc nebo v jiný termín, může si banka účtovat poplatky. “V tomto ohledu jsme si polepšili, protože před rokem 2016 bývala okolo 5 % z dlužné částky za každý rok, a to až do konce fixace,” uzavírá Kukačka.
Na článku se spolupodílel:
Jiří Kukačka (Sirius finance)
Ve financích jako hypoteční specialista působí již od roku 2009. Sídlí v Plzni na adrese Bezručova 9, klientům je k dispozici i ve středních Čechách primárně v lokalitě Berouna a Prahy. Se zajištěním financování koupě nebo rekonstrukce může pomoci i Vám.
Kontakt: jiri.kukacka@siriusfinance.cz, tel.: 720 194 778
Upřímně? Doba se změnila a nemovitostí v nabídce opět přibylo a kupujících ubylo a to je opět o důvod více, věnovat se kvalitní přípravě nemovitosti na prodej. Mezi prodejní cenou nemovitosti se skvělou přípravou a bez ní může být i několikamilionový rozdíl, přátelé 
Jak na to ? 
Nemusíte se hned pouštět do rozsáhlých stavebních úprav. Vymalování celého domu se ovšem určitě zhodnotí. Výmluvy typu – “kupující si to stejně vybavuje po svém” -rovnou zavrhněte. Lidé se při výběru svého budoucího domova rozhodují dle emocí. Nekupují totiž dům, počet stěn nebo podlahovou plochu, to, co kupují, je domov. Po vymalování bude interiér působit čistě, a co víc – bude vonět novotou!!!
2. Co jde, to opravte.
Uvolnila se úchytka u dvířek kuchyňské linky? Rozklížila se dveřní zárubeň? Jdou špatně otevírat a zavírat okna? Jedná se o detaily, které by zdánlivě nemusely mít
na cenu nemovitosti vliv. Opak je však pravdou. Opravy všech těchto drobností nejsou finančně nákladné, pokud je však neprovedete, vzbuzujete u potencionálního kupce otázku, co všechno dalšího je v nepořádku a o čem ještě neví. Zbytečně tak ztratíte důvěru zákazníka a snižujete šanci na získání maximální možné kupní ceny.
3. Ukliďte tak, jak jste ještě nikdy uklizeno neměli.
Když už máte vymalováno a vše opraveno, je čas na úklid. Pokud máte nedostatek času, neostýchejte se pozvat úklidovou službu, aby vám umyla okna, vydrhla spáry
mezi dlaždicemi v koupelně a vyhnala pavouky z těch nejtemnějších koutů. Efekt hotelového pokoje – všechny osobní věci musí pryč.
Brzy se budete stěhovat. Proto už nyní uschovejte všechny osobní věci, které každodenně nepoužíváte, do krabic. Pomozte kupujícímu, aby nevnímal byt nebo dům jako vaše teritorium, ale jako jeho budoucí domov. Rozhodně dejte pryč všechny vaše rodinné fotografie a co možná nejvíce dalších věcí osobního rázu. Skvělou práci odvedete,
pokud bude váš byt vypadat jako hotelový pokoj.
4. Home staging: nechte si poradit, jak vše „načančat“.
Pojem home staging vyjadřuje, jak co nejlépe vizuálně vyladit interiér i exteriér vašeho domu či bytu. Obnáší drobné přestavby nábytku, doplnění interiéru o drobné dekorace
a podobně. V praxi to bude znamenat, že na vašem gauči přistane barevně sladěný přehoz a polštářky, ke kterým se bude hodit nová váza, nebo vám v koupelně přibydou košíčky
a hezky poskládané ručníky. Prvky home stagingu mohou zůstat u vás doma pouze
po dobu přípravy fotek k prodeji, nebo je tam můžete nechat natrvalo – i během prohlídek. To je samozřejmě ta lepší varianta.
5. Lidé zapomínají na zahradu.
Často se setkáváme s tím, že si lidé sice krásně upraví interiér, ale zapomínají na zahradu. Trávník by měl být krátce posekaný. Pokud máte děti, všechny hračky by měly být uklizené, dvůr by měl být zametený. V ideálně by všude měly být květiny.
6. Právní prověření nemovitosti.
I to je součást přípravy na prodej. Přestože se domníváte, že naprosto přesně víte, co se ve vašem listu vlastnictví píše, vždy je dobré si vše ještě jednou prověřit. Proto si rozhodně stáhněte úplný (zpoplatněný) výpis z katastru nemovitostí. V ideálním případě za vás tento krok udělá realitní makléř.
Nemovitost máte připravenou. Co se bude dít dál?
Pokud se rozhodnete prodej nemovitosti svěřit realitnímu makléři, všechny další kroky
už budou víceméně na něm. Nyní vás čeká:
– nafocení nemovitosti,
– příprava inzerce,
– vyvěšení plachty “na prodej”,
– lokální marketing (roznos letáků do okolí, že se něco prodává. Nejlepší kupující se totiž obvykle rekrutují z lidí, kteří bydlí poblíž),
– komunikace se zájemci,
– provádění prohlídek,
– vyjednávání o ceně,
– příprava rezervační smlouvy,
– podpis rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy,
– příprava kupní smlouvy,
– připomínkování z kupní smlouvy,
– podpis kupní smlouvy,
– podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí,
– předání nemovitosti.
A mnoho dalších dílčích kroků, přátelé….
Chystáte se na prodej nemovitosti?
Rádi vám pomůžeme!
Česká národní banka od letošního října opět přitvrdila. Podle nového nařízení žadatel o hypotéku může na splátky vynakládat maximálně 45% svého čistého měsíčního příjmu a veškeré jeho úvěry souhrnně nesmějí překročit 9násobek čistého ročního příjmu. Toť pravidlo, které je psáno, a tedy dáno.
Teoreticky by tedy spousta lidí, kteří uzavřeli hypotéku před 1. říjnem 2018, po tomto datu byla bankou odmítnuta nebo by se musela spokojit s nižším úvěrem, delší dobou splatnosti, případně hledat ručitele či spoludlužníka pro navýšení bonity. Možná jste termín prošvihli a teď s tímto problémem sedíte i vy.
Než se definitivně vzdáte svého snu o ideálním bydlení a začnete hledat skromný byteček v levné lokalitě, protože na nic lepšího vám vaše banka peníze neposkytne, přijďte se poradit se mnou. Třeba spolu najdeme cestu, jak na potřebný úvěr dosáhnout.
Prozradím vám malé tajemství: banky z nového nařízení ČNB mají stejně malou radost jako vy. Klienty totiž potřebují – čím více jich mají, tím více vydělají na úrocích. A přestože to tak na první pohled nevypadá, v posuzování bonity klientů a v konečném rozhodnutí o schválení hypotéky mají pořád tak trochu volnou ruku.
Nařízení ČNB samozřejmě musejí dodržet. Ovšem ČNB nedefinuje, co je vlastně „čistý příjem“. U zaměstnance se tím teoreticky myslí cifra na výplatní pásce, ale to je jen základ. Většina bankovních institucí do příjmů zahrne i veškeré další pravidelné příjmy, jakými jsou státní příspěvky, alimenty nebo příjmy z pronájmu nemovitosti, částečně i diety.
U podnikatelů a živnostníků je uznávání příjmů ještě rozvolněnější. Každá banka má své vlastní nástroje, podle kterých příjmy posuzuje a co do nich zahrnuje. Jedna chce vidět daňové přiznání, jiná odečte určité procento výdajů z částek došlých na váš účet. Rozdíl ve výsledcích za použití různých metod může jít do desetitisíců.
Je jen potřeba vědět, kam jít a s kým se poradit. Já to vím a rád napovím Jako realitní makléřk poskytuji svým klientům komplexní služby a můžu vám pomoci i v oblasti hypoték. Napište mi, nebo zavolejte, my to spolu vymyslíme
Investice do nemovitosti je všeobecně ve společnosti vnímána, jako stabilní a „jistá“. S tímto názorem se dá obecně souhlasit, pokud ovšem člověk nemíní investici provádět jako krátkodobou. Zde velmi záleží kdy se investice provádí a za kolik se nemovitost kupuje.
Graf vývoje cen za posledních 10 let ukazuje, že pokud bychom nakoupili v roce 2009 a v roce 2013 chtěli prodávat, bude náš zisk činnit cca “ -25%“, lidově řečeno prodělek . Naopak Ti z vás, kteří v roce 2013 nakoupili, se nyní mohou těšit ze zisku cca 80% .
Ovšem z dlouhodobého hlediska lze, dle grafů, mluvit o investici stabilní …snad tomu bude i nadále.
Pořízení vlastního domu či bytu je pro mnoho rodin tou největší investicí, jakou kdy podniknou. Zatímco ale v případě dovolené nebo nového auta zvažujeme všechna pro a proti důkladně a mnohdy i několik měsíců, v případě nemovitostí jednáme zbrkle, na základě emocí.
Jde přitom o rozhodnutí, které nás i naše nejbližší ovlivní na dlouhé desítky let. Během své praxe jsem se s neuváženými rozhodnutími setkal vícekrát. Na co si tedy dát během rozhodnutí o koupi domu či bytu pozor?
Neodpovídejte na podezřelé inzeráty
Narážíte na svůj vysněný dům v inzerátech už dobrý rok, vždy pod taktovkou jiného makléře? Hypnotizujete snižující se cenu a doufáte v koupi za hubičku? Raději ve svůj pohádkový domov doufat přestaňte.
Neudá-li se na první pohled atraktivní nemovitost během několika měsíců, něco je špatně.
Vzlínající spodní voda, zápach nebo hlučný provoz v okolí, to vše jsou faktory, které často nemají řešení. Nezřídka se tak stane, že na první pohled nevýznamná vada na kráse vás po pár týdnech donutí zvažovat, jak se vysněné nemovitosti zbavit.
Ptejte se na vše, co vás zajímá
První kontakt se zastupujícím makléřem probíhá zpravidla telefonicky. I krátký rozhovor může ovšem rozhodnout o tom, zda váš zájem o nemovitost přetrvá.
Zástupce prodávajícího by vám měl odpovědět na všechny otázky. Je součástí bytu sklepní kóje a garážové stání? Jaké jsou vztahy se sousedy? A jaká je v místě dopravní dostupnost?
Důvěřujte, ale prověřujte
Nekalá hra není na realitním trhu bohužel žádnou výjimkou, před první návštěvou zjistěte o nemovitosti a jejím majiteli první poslední.
Z hlediska bydlení by vás měla zajímat především plánovaná výstavba v okolí. Zjistíte ji z územních plánů, bližší informace vám podají na místním stavebním úřadě. Situací, kdy se novopečený majitel atraktivního domu probudil do ruchu stavebních strojů, je u nás bohužel bezpočet.
Další fakta zjistíte z katastru nemovitostí. Katastrální úřad ze zákona uchovává veškerou právní dokumentaci, která se k vyhlédnuté domu či bytu váže. Stavební úřad se pak stará o stavební dokumentaci. Jediná návštěva na pobočkách těchto institucí vám prozradí, jakými majetkovými vztahy a poměry je nemovitost zatížena.
Registry k nezaplacení
Majitele vyhlédnuté stavby se vyplatí prověřit v Centrální evidenci exekucí. Mezi podáním návrhu na exekuci a zahájením samotného řízení může uplynout i 45 dní – a zatímco vlastník i jeho majetek jsou de facto v exekuci, katastrální úřad nic z toho neeviduje. Snadno pak pořídíte nemovitost, o kterou se za pár týdnů přihlásí exekutor s naštvanými věřiteli za zády.
Na prohlídku pozvěte odborníka
Na samotnou prezentaci nemovitosti si pozvěte stavebního experta, popř. zkušeného makléře. Jejich služby vás nemusí stát ani korunu, odborný názor vám naopak peníze ušetřit dokáže. V ERA reality vás jako kupujícího rádi zastoupíme.
Odborník prohlédne všechny nedostatky, i ty dovedně zamaskované. Netěsnící okna, problémy se statikou, vlhké zdi nebo špatné rozvody, to vše hraje při vyjednávání o ceně zásadní roli.
Zamítá protistrana odborný doprovod? Nekorektní jednání bývá známkou skrytých vad a mlžení.
Nenechte se dotlačit k podpisu
Podpis rezervační smlouvy po skončení prohlídky rozhodně není na místě. A to ani v případě, že vás makléř prodávající strany láká na obrovský zájem o danou nemovitost.
Za dobře míněným postojem se může skrývat snaha zakrýt nedostatky a vady prodávaného bytu či domu. I když na ně později přijdete, je už pozdě – sankce za porušení rezervační smlouvy jdou do desítek tisíc korun.
Využijte právních služeb
Zapojte do závěrečné fáze prodeje advokáta. A to jak v případě prověření kupní smlouvy, takfinanční úschovy.
Podepsat smlouvu bez předchozí analýzy právním expertem je obrovský risk. Stačí jediná špatně pochopená pasáž – a koupenou nemovitost nebudete moci využívat, nebo o ni dokonce přijdete.
Vhod přijde i možnost advokátní finanční úschovy, kdy k vyplacení kupní ceny dojde až poté, co na vás katastrální úřad nemovitost přepíše.
Nechte se zastoupit makléřem
Chcete po boku někoho, kdo se ve vodách realitního trhu pohybuje každý den, zná jeho zákonitosti i nejrůznější zákoutí? Hledáte někoho, kdo se chopí vyjednávání s protistranoua bude zastupovat vaše zájmy, ať to stojí co to stojí?
Rád vám s pořízením nového bydlení pomůžu. Vyjednám slevu, zařídím jednání s úřady i právníkem. Napište mi a zjistěte, kolik na nákupu nemovitosti ušetříte!
Kupujete byt, Prodáváte dům, nebo pozemek? Změna vlastníka majitele vás nevyhnutelně zavede i na katastrální úřad. Ten spravuje katastr nemovitostí – veřejný soupis veškerých údajů o nemovitostech, které na území České republiky leží.
V katastru úřad uchovává nejen přesný právní popis nemovitosti, ale třeba i jejich polohové a geometrické určení, nezbytnou součástí je i zápis práv k danému objektu a pozemku. Právě při změně tohoto zápisu dochází z právního hlediska k převodu nemovitosti na nového vlastníka.
Zvažujete koupi nemovitosti? Neponechte nic náhodě a požádejte katastrální úřad o výpis. V katastru nemovitostí snadno zjistíte, zda na není na vyhlédnutou nemovitost uvaleno věcné břemeno, zda nepodléhá zástavnímu právu.
Žádost o výpis: občanku i peníze s sebou
Katastrální úřad vám požadované informace vydá – ovšem jen za určitých podmínek. Především musíte znát katastrální území, na kterém daná nemovitost leží. Neobejdete se ani bez čísla popisného, popř. parcelního čísla pozemku.
I to se lze obejít, znáte-li jméno a datum narození vlastníka daného objektu. V případě právnických osob stačí identifikační číslo osoby.
Jak zápis probíhá?
Vlastní zápis do katastru nemovitostí má několik podob. Dle práva existují čtyři zákonné možnosti: Vklad, záznam, poznámka a oznámení změn. Každý z úkonů má své využití v odlišných případech, v případě změny majitele nemovitosti (tedy při jejím prodeji nebo koupi) je pro důležitý především vklad.
Ten začíná podáním správně vyplněného návrhu na vklad, jehož součástí musí být i vkladová listina.
Tou se rozumí nejčastěji kupní smlouva, podepsaná prodávajícím i kupcem. V okamžik podání se obě strany stávají účastníky vkladového řízení. Úředníci začnou zkoumat obsah návrhu i vkladové listiny, a souhlasí-li všechny údaje (a dosavadní vlastník převáděné nemovitosti), úřad změnu zápisu v katastru povolí.
Ovšem pozor – na tom, zda byla kupní cena skutečně zaplacena, úředníkům nesejde. Je proto rozumné si převod peněžní částky pojistit notářskou finanční úschovou.
Výslovný souhlas majitele není potřeba
Ještě před samotnou změnou zápisu katastrální úřad majitele nemovitosti o změně vlastnického práva informuje. A nejde jen o vlastníka – pokud se s nemovitostí pojí např. zástavní právo, vyrozumí úřad i zástavního věřitele.
Děje se tak několika cestami, vedle dopisu využívají úředníci i e-mail, popř. textové zprávy. U podnikatelů a právnických osob je ve hře i datová schránka. Pokud se informované osoby a instituce do 20 dnů neozvou, katastrální úřad změnu zápisu provede – a nemovitost skončí v rukou nového majitele.
Plomba a exekuce
Může ovšem nastat i situace, kdy katastrální úřad převod domu či bytu na nového majitele zamítne. Nejčastěji se tak děje v důsledku zaplombování, které jakékoliv manipulaci s nemovitostí brání.
Za vznikem plomby může být exekuce, vedená proti majiteli nemovitosti, častou variantou je zástava, která se k danému bytu nebo domu váže. Zástavní právo vzniká mj. i podepsáním zástavní smlouvy – jde o další formu pojistky, kterou se kupující brání proti převedení nemovitosti na někoho jiného.
Jak plombu zrušit? Cest je několik
Relativně snadné – a nákladné – je zrušení plomby u nemovitosti, která je součástí exekučního řízení. Stačí zaplatit a příslušnou stvrzenku od exekutora, spolu s návrhem na zastavení exekuce, dodat katastrálnímu úřadu.
Méně schůdná cesta se nabízí v případě dědického řízení. Pokud jste se totiž na koupi nemovitosti dohodli se zesnulým majitelem, neznamená to, že na dům či byt máte automaticky nárok. Vše je třeba znovu dohodnout s osobou, které nemovitost v řízení připadne.
Konzultací zdarma nic nezkazíte
Nevíte, jak na katastrálním úřadu postupovat? Nejste si jisti, zda máte všechny formuláře i smlouvy vyplněné správně?
Nabízím vám pomocnou ruku! Domluvte si bezplatnou konzultaci – stačí chvíle a ve svých problémech budete mít jasno!
Co bylo dřív – vejce, nebo snad slepice? A čím se při koupi domu zaobírat dříve – sháněním hypotečního úvěru, nebo jednáním o koupi vyhlédnuté nemovitosti?
Nákup nemovitosti s sebou nese nádech paradoxu. Pokud totiž v ruce nemáte smlouvu o hypotéce, nemáte za dům čím zaplatit.
Na druhou stranu – asi jen opravdový hazardér půjde žádat o finance na nemovitost, kterou letmo zahlédl v realitním katalogu. A než se domluvíte s majitelem i s bankou, nemovitost vám vyfoukne jiný zájemce.
Někteří prodávající navíc spoléhají na to, že potenciální kupec podlehne návalu emocí – a za rezervaci nemovitosti vysází desítky tisíc. Co na tom, že se později ukáže, že na hypotéku zájemce nedosáhne. Rezervační poplatek je přeci nevratný…
Nechte si hypotéku předschválit
České banky naštěstí umí nepoctivým prodejcům zatnout tipec. Svým klientům nabízejí tzv. předschválení hypotečního úvěru.
Princip je jednoduchý: Úředníkovi za přepážkou ukážete doklady a doložíte své příjmy. Bankovní instituce během několika dní posoudí vaši bonitu (tedy schopnost splácet závazky) a stanoví limit částky, na kterou máte nárok.
K čemu je to dobré?
Třeba k tomu, že víte, jaký byt nebo dům si můžete dovolit – a jaká nemovitost je už mimo vaše možnosti. Předschválená hypotéku vám dává do rukou páku při vyjednávání o ceně. Těžko se totiž necháte umluvit k prodeji za sumu, kterou mít nebudete.
Podle čeho banky bonitu posuzují?
Bonitní úroveň sestává z mnoha faktorů a každá z bank má pro její výpočet trochu odlišná kritéria. Všechny instituce se ale řídí především podle věku, vykonávané profese, vzdělání – a třeba také pohlaví. Nejde přitom o žádnou diskriminaci; hned několik výzkumů prokázalo, že u mužů je sklon neplnit domluvené závazky o něco vyšší než u něžného pohlaví.
Zásadní roli při určení bonity hrají pravidelné příjmy. U zaměstnanců je určující částka na výplatní pásce a také doba trvání pracovního poměrů, pro podnikatele má největší váhudaňové přiznání z jednoho až tří předchozích kalendářních let.
Kalkulačku pro hrubý výpočet bonity najdete i na internetu, poradí vám ale i hypoteční brokeři – požádat o radu můžete i realitní makléře, ti většinou nějakého šikovného hypotečního poradce znají.
Od 1.1.2013 vstoupil v platnost nový zákon, který mimo jiné povinnosti určuje, že v případě prodeje nemovitosti má majitel povinnost již v době nabízení nemovitosti na trhu, mít zpracovaný Průkaz energetické náročnosti prodávaných budov. Tento dokument musí vypracovat odborník a stojí řádově od 3500,- Kč do ……. , dle velikosti budovy a náročnosti zpracování takového průkazu. Průkaz (PENB), musí majitel nemovitosti předložit k nahlédnutí již při nabízení nemovitosti na trhu a musí ho předat v den podpisu kupní smlouvy kupujícímu. V případě, že tak neučiní vystavuje se riziku udělení pokuty ve výši 100.000,- od Energetického regulačního úřadu. V případě, že potřebujete poradit s tím jak si Průkaz energetické náročnosti (PENB) zajistit nebo co vše to obnáší obraťte se na mě. Rád vám pomohu.
Pro Vás, kteří si přejete nemovitost koupit máme několik dobrých zpráv:
- Díky naší sjednané spolupráci s většinou realitních kanceláří Vám pomůžeme s výběrem Vaší nemovitosti a absolvujeme osobní prohlídku
- Zajistíme pro Vás nabídku nejvýhodnějších možných způsobů financování, které na základě Vámi poskytnutých informací vybereme z konkrétních nabídek jednotlivých bankovních ústavů. Finální rozhodnutí a následný postup s Vámi osobně probere náš profesionální finanční specialista
- Prověříme za Vás právní stav nemovitosti – zástavní práva, omezení vlastnických práv, omezení práv užívání + způsob užívání nemovitosti
- Připravíme Kupní smlouvu, popřípadě zkontrolujeme a objasníme Vám smlouvu poskytnutou další stranou (další realitní kancelář)
- Zajistíme deponaci kupní ceny a daně z převodu nemovitosti na speciálním depozitním účtu, nebo v advokátní, notářské či bankovní úschově
Kupujte-li nemovitost u ERA, jste bez zbytečných obav. Vysoký standard je u nás samozřejmostí….
Dobré rady pro kupujícího:
Nákup nemovitosti je komplikovaná transakce, kterou mohou jednoduše zmařit, či velmi znepříjemnit i maličkosti. Kvůli nim může kupující přijít snadno o peníze. Následující „rady zdarma“ přinášejí přehled skutečností, které mohou nastat a rady jak se jich vyvarovat.
Je třeba ověřit, kdo je skutečným majitelem nemovitosti
Nemovitost může vždy prodat pouze její majitel, či jím zplnomocněná osoba. Majitelem nemovitosti je jednoznačně uveden na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Toto potvrzení získáte za sto korun na katastrálním úřadě. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit jinou osobu. Nastane-li takový případ, je třeba se přesvědčit, zda plná moc obsahuje všechny potřebné úkony, které budou provedeny, příliš obecná plná moc nebývá Katastrálním úřadem akceptována.
Prověřte dluhy majitele – zatížení nemovitosti
Dalším krokem je zjistit, je-li nemovitostí ručeno za nějaké půjčky. Tuto informaci získáme z výpisu z katastru nemovitostí – List Vlastnictví. Pokud si například majitel půjčil od jakéhokoliv subjektu a ručí za splácení dluhu touto nemovitostí, uvidíte zde „zástavní právo smluvní“. Takový záznam znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, daný subjekt může nemovitost prodat, nebo nabýt. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než nemovitost nakoupíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou subjektu, který peníze půjčil a ten písemně odsouhlasí výmaz zástavního práva). V případě přítomnosti „nařízení exekuce“ se raději obraťte na zkušené profesionály, aby Vám pomohli obchod bezpečně dokončit. Na základě našich zkušeností s takovými případy Vám můžeme zajistit i případné financování takové nemovitosti.
Zjistěte si omezení vlastnického práva k nemovitostem
Omezení vlastnického práva zjistíte na výpisu z katastru nemovitostí, kde je uvedeno, zda konkrétní nemovitost je omezena tzv. věcným břemenem nebo předkupním právem. Věcným břemenem je myšlen například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Nezruší-li majitel takové břemeno ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují rodiče, kteří darují dětem byt, jindy sourozenci jako spolumajitelé spojené nemovitosti. Pokud by tedy majitel nejdříve nenabídl nemovitost k prodeji tomu, kdo má předkupní právo a prodají nemovitost přímo vám, můžete o něj přijít.
Zkontrolujte, jak můžete a nemůžete nemovitost používat
O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán obce a kolaudace objektu. V lokalitě, která je například určena pro bydlení, vám úřady nepovolí např. oficiálně provozovat truhlářskou dílnu. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité předem zjistit, co všechno úřady povolí a objekt poté tzv. rekolaudovat – což není vždy jednoduchou záležitostí. Pokud kupujete pozemek, zkontrolujte si také, zda na něm můžete stavět a jaký typ nemovitosti a bližší specifikaci – tzv.regulativa územního plánu obce.
Kupní smlouva – korunka prodeje
O nákupu nemovitosti musí být vždy uzavřena písemná smlouva a její podpisy musí být úředně ověřeny alespoň na jednom výtisku, který je pro potřeby Katastrálního úřadu. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto jednoznačně doporučujeme svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi.
V realitní kanceláři ERA Inspirace je pro Vás tato služba součástí služeb zdarma. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.
Kdy a jak bezpečně zaplatíte kupní cenu
Nemovitost se Vaším majetkem stane v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se ale tak stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad ( ze zákona do 30-ti dnů od data podání návrhu na vklad), toto tzv. mezidobí může v případě potíží trvat i několik měsíců. Je samozřejmě přirozené, že peníze nechcete zaplatit do doby, než nemovitost bude skutečně vaše. A je také přirozené, že prodávající s vámi nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Pro tuto situaci je jednoduchým a nejjistějším řešením uložit před podpisem smlouvy peníze do depozitu notáře, právníka, realitní kanceláře (v rámci služeb zdarma) nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.
Zajistěte daň z převodu nemovitostí
Daň z převodu nemovitosti má povinnost ze zákona zaplatit prodávající. K tomu si musí zajistit od znalce tzv. znalecký posudek, ve kterém bude stanovena úřední hodnota nemovitosti (pozn: jedná se o jiný typ odhadu než pro hypotéku). Pokud je tato hodnota vyšší než částka, za kterou vlastník nemovitost prodal, vypočítá se daň (3 %) z této hodnoty. Pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad požadovat od kupujícího. Nejjednodušším způsobem řešení je ponechat patřičnou část kupní ceny ve výši daně z převodu v úschově u Notáře, advokáta či realitní kanceláře. Tu vyplatit přímo na účet příslušného finančního úřadu až poté, co předloží prodávající důkaz, že podal daňové přiznání .
Jste-li klientem ERA , máte všechny tyto úskalí předem prošetřeny a jste jim prakticky vyvarováni. Předejděte tak nepříjemným problémům a ušetříte si spoustu peněz i starostí. Dle Vašich požadavků vyhledáme Vaši nemovitost i v nabídce spolupracujících realitních kanceláří a zajistíme Vám její bezpečný nákup.
Přejeme Vám úspěšný a bezstarostný nákup nemovitosti.
Michal Pospíšil
Jednatel Era Inspirace
Pro Vás, kteří si přejete nemovitost prodat mámě několik dobrých zpráv:
- Mnoho našich klientů upřednostňuje pohodlné a rychlé řešení, kterým je okamžitý odkup nemovitostí v hotovosti. Víme, že dostat se do nepříjemné finanční situace je v dnešní době snadné, nebo z jakýchkoliv důvodů potřebujete nemovitost co nejrychleji prodat. Pokud právě pro Vás je vhodným řešením odkup za hotové, kontaktujte mne na michal.pospisil@era-reality.cz , nebo tel. 775 109 676. My Vaši nemovitost odkoupíme. Celá transakce proběhne rychle – do 24h, zaplatíme vám samozřejmě v hotovosti. Na ceně nemovitosti nezáleží.
- Prodej nemovitostí zprostředkováváme rychle a seriózně nejen díky profesionálně jednajícím makléřům, ale také díky kolegiální spolupráci s realitními kancelářemi v celé ČR. Transparentnost celé transakce je zajištěna trojstrannou či vícestrannou smlouvou o rezervaci, která jednoznačně deklaruje podmínky obchodu všem zúčastněným stranám.
- Víme, že obchod je vždy úspěšnější formou aktivní a transparentní spolupráce.
- Pomůžeme Vám stanovit skutečnou tržní cenu nemovitosti a na základě Vašich požadavků navrhneme cenovou strategii obchodu, která je závislá na čase obchodu.
- Vytvoříme Vám profesionální a účelnou prezentaci Vaší nemovitosti
- Vaši nemovitost budeme přednostně nabízet aktuálně poptávajícím klientům v databázi ERA realitních kanceláří z celé ČR.
- Zajistíme Vám prezentaci na předních realitních serverech a v tištěné inzerci
- Aktivně budeme vyhledávat uchazeče o koupi Vaší nemovitosti
- Samozřejmě také prověříme platební schopnost poptávajícího, budoucího kupujícího
- Budoucímu kupujícímu zajistíme financování
- Zajistíme kompletní právní servis a bezpečný převod vlastnického práva, včetně daňového poradenství
- Zajistíme pro Vás odhad pro daň z převodu nemovitosti
- Společně s Vámi nemovitost předáme novým majitelům a pomůžeme s převodem energií.
Dobré rady pro prodávající
Díky našim zkušenostem a informacím Vám můžeme pomoci ušetřit mnohé starosti při prodeji či darování nemovitosti. Můžete se tak vyhnout mnoha rizikům, které jsou s těmito transakcemi spojeni. Předkládáme Vám několik užitečných rad a pravidel:
Především je nutné zvážit, jakým způsobem budete hledat kupce a jak stanovit cenu. Nejčastějším způsobem pokusu prodeje nemovitosti samotným majitelem bývá zadání inzerátu na bezplatné inzertní servery. Následkem je nepřetržité kontaktování inzerenta desítkami realitních kanceláří tvářících se jako zájemce, nebo nabízejících často i „zázraky na počkání“ a konkrétní klient nikde. Výsledkem bývá obvykle zmatení a nechuť inzerenta v dalším pokračování. Stejně jako u nákupu nemovitosti jsou zde dvě možnosti: na vlastní pěst, nebo pomocí zprostředkovatelských služeb realitní kanceláře. Oboje má své výhody a vyplatí se dobře si promyslet, co je výhodné právě pro vás.
Doporučení ze zkušenosti – Vyplatí se Vám vybrat si jednoho, obchodního partnera, který Vám poskytne komplexní služby a seriózně zajistí prodej Vaší nemovitosti. Obchodního partnera v oblasti realit si vyberte na základě dostupných informací a na základě nezávazného osobního pohovoru.
Jak určit prodejní cenu?
Základem prodeje je rozhodnutí, pro kterou cenovou strategii se rozhodnete. Volba strategie je zpravidla ovlivněna tím, jak na zisk z prodeje naléháte.
Každý obchod vyžaduje individuální přístup a rámcově se jedná o 3 základní strategie:
„horký brambor“ – peníze vyžadujete rychle z důvodu další investice, nebo doplacení exekuce nemovitosti či jiných krizových situací – v tomto případě je nutné stanovit cenu nemovitosti s ohledem na současný cenový trend v dané lokalitě a pokud možno stanovit cenu „lehce pod“ konkurenční nabídky. Obvyklá prodejní doba do 14 dnů.
„standardní prodej“ – na peníze vyloženě nespěchám, cenová strategie „střed“, obvyklá doba prodeje 2-3 měsíce.
„strategie vyšší ceny“ – tato strategie prodeje nabízí maximální možný výtěžek financí z prodeje nemovitosti.
POZOR – musíme si uvědomit, že při této strategii hledáme specifického klienta, který je ochoten za nemovitost zaplatit nadstandardní cenu na základě citových vazeb k lokalitě, domu, bytu, atd. Takových klientů ovšem není mnoho a jejich vyhledání obvykle obnáší delší časový úsek. V průběhu prodeje ovšem přicházíme o většinu poptávajících klientů, kteří nejsou ochotni připlatit a soustředí se pouze na „standardní prodej“, nebo dokonce „horký brambor“. Hranice mezi těmito strategiemi mnohdy není propastný rozdíl. Obvyklá doba prodeje činí od 0,5 do 1 roku.
2) Jak tedy správně stanovit konkrétní cenu při již vybrané obchodní strategii:
Stanovení kupní ceny skýtá mnoho aspektů:
Lokalita
Dostupnost
technický stav a vybavení nemovitosti, atd.
ke stanovení ideální ceny je tedy potřebné znát nároky a ochotu výše investice poptávajících v této lokalitě.
Nejjednodušším řešením je jednoznačně přizvání odborníka na danou lokalitu, který díky zkušenostem fakticky ví, za kolik se reálně obchodují nemovitosti v dané lokalitě, nikoliv pouze nabízejí v inzerci.
Tato služba je kanceláří Reality Inspirace s.r.o. poskytovaným standardem. Je zdarma a je naprosto nezávazná.
Je lepší obchodovat s nemovitostmi bez dalších lidí nebo je lepší spolupracovat s profesionály?
Realitní kancelář se může hodit, právník je nezbytně nutný. Proč? Realitní kanceláře, alespoň ty kvalitní, Vám samozřejmě nabídnout zpravidla právní servis a inzerci pro vaši nemovitost. My Vám nabízíme navíc možnost tzv.kolegiální spolupráce s ostatními realitními kancelářemi, čímž portfolio případných zájemců o koupi značně rozšiřujeme. ????Stanovujeme také dobrou cenu, k čemuž motivuje dohodnuté procento z prodeje, či navýšení ceny nemovitosti. ??? nerozumím zcela???Obvykle se stanoví 3 až 7 %, za rozumný se dá požadovat 5% poplatek.
Máte možnost se rozhodnout prodávat si nemovitost sami (ať k tomu máte jakýkoliv důvod např. že ušetříte nebo že již máte kupce), přinese Vám prodej nemovitosti nejen finanční, ale i časové náklady. Zde Vám souhrně připomínáme nutné poplatky spojené s prodejem nemovitosti. Čeká Vás uhrazení poplatků katastru nemovitostí či notářského ověření (tyto částky jsou zanedbatelné), další poplatky jsou již významnější: budete také pravděpodobně platit za prezentaci nemovitosti, za právní služby, jichž se doporučuje využít i při zdánlivě bezproblémových převodech (například mezi příbuznými), neboť i drobné opomenutí může mít nepříjemné důsledky. Existuje velké množství vzorových smluv, které Vám mohou připadat vhodné, ale opak se často stává nepříjemnou realitou. Obecně lze říci, že použití vzorové smlouvy bez ohledu na konkrétní situaci je velmi nevhodná. O čas Vás obere i absolvování mnoha prohlídek potenciálními zájemci.
Jak zajistit bezpečný tok financí?
Samozřejmě, ani když je vybrán kupec, odsouhlasena cena a s právníkem projednána smlouva, není všem rizikům konec. Je nezbytné zajistit bezpečný převod peněz, výhodný pro prodávajícího i kupujícího, nejlépe do úschovy v seriózní realitní kanceláři, nebo notářské úschovy nebo na tzv.jistotní účet v bance, vinklovaný ve prospěch prodejce (peníze jsou uloženy na účtu do doby než dojde ke splnění všech sjednaných podmínek o úschově, pak teprve dochází k jejich převodu prodávajícímu).
Jak je to s daní z převodu nemovitostí?
Dalším nákladem bude daň z převodu nemovitosti, která činí 4%. Daňový základ se určuje na základě porovnání částky kupní ceny a ceny odhadní, kterou vypočítá oprávněný znalec. Daň je počítána z částky vyšší. Ze zákona je daň povinen platit prodávající, ovšem kupující je za ni ručitelem. A nyní několik perliček: při prodeji více vlastníků platí každý poměrnou část daně, při výměně nemovitostí platí obě strany daň z té dražší nemovitosti společně a nerozdílně. Daň z převodu nemovitosti se musí zaplatit, i pokud od smlouvy po vzájemné dohodě odstoupíte či bude prohlášena za neplatnou! V takovém případě je ovšem možné finanční úřad požádat o vrácení daně. U příbuzných v přímé řadě (děti, manželé) se daňově „vyplatí“ nemovitost darovat až do hodnoty 51 900 000 Kč, u příbuzných v nepřímé řadě (sourozenci, neteře a synovci, tety a strýcové) pouze do 1 000 000 Kč, v ostatních případech je výhodnější spíše prodej. Darovací daň platí samozřejmě obdarovaný. Kdy je při převodu nemovitosti nutné zaplatit i daň z příjmu?
Převod nemovitosti bývá také někdy spojen s daní z příjmu. Tato daň je výrazně vyšší než daň z převodu nemovitosti. Je-li nemovitost součástí obchodního jmění právnické či fyzické osoby, daní se jako příjem z podnikatelské činnosti. A je třeba pamatovat, že, touto daní můžete být povinni i pokud se jedná o čistě soukromou nemovitost. V tom případě však existují úlevy.
Daň z příjmu při prodeji „nepodnikatelské“ nemovitosti nebudete platít, pokud jste v ní bydlel dva roky před prodejem nebo ji vlastníte alespoň pět let. Pokud si nejste zcela jisti, zda budete muset daň z příjmu platit, vyplatí se konzultovat svoji záležitost s odborníkem. Je možné, když máte exekuci, zprostředkovat důstojný prodej Vaší nemovitosti? Nenechte exekutora, aby Vám nemovitost prodal v dražbě za nedůstojné peníze. Prodej Vaší nemovitosti je možné realizovat do uskutečnění dražby exekutorem. Tato transakce ovšem vyžaduje zkušenost a je nezbytná úzká spolupráce s exekutory z důvodu zajištění zabezpečení způsobu prodeje a financování.
Obraťte se na nás, tuto situaci Vám pomůžeme seriózně vyřešit, možností řešení je hned několik !
Jak probíhá spolupráce při obchodu s nemovitostmi s realitní kanceláří?
Naprosto samozřejmé je spolupracovat s realitní kanceláří na základě písemné smlouvy, která jasně uvádí práva a povinnosti zprostředkovatele i prodávajícího. Obvykle bývá užívána smlouva zprostředkovatelská podle § 744 a násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy se realitní kancelář zavazuje) zajistit na prodávanou nemovitost kupce za smluvní odměnu (provizi).
Existují základní dva typy smluvního vztahu: uzavření nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy, nebo smlouvy výhradní (exkluzivní). Nevýhradní smlouva vám umožní spolupracovat s více realitkami nebo si nemovitost prodat vlastním přičiněním. Může se ale stát (a stává se to většinou), že nabízí-li vaši nemovitost více kanceláří, je pak inzerována s různými podmínkami, ale hlavně s různou cenou, což je dáno rozdílnými provizemi kanceláří. A to na potenciální kupce rozhodně moc seriózně nepůsobí. Máme zkušenosti s tím, že spousta potenciálních klientů do takového obchodu raději ani nevstoupí a vůbec se na nemovitost nejdou podívat. Další nevýhodou je, že v případě nevýhradní smlouvy většina realitních kanceláří obvykle do prezentace nemovitosti tolik neinvestují, tzn. riskujete, že v záplavě ostatních vaše nabídka zanikne. Výhradní smlouva je o tom, že jste smlouvu uzavřeli s jedinou realitní kanceláří, která vede veškerá jednání s případnými zájemci. Taková forma spolupráce je běžná v zahraničí. U nás, v české kotlině se jí klienti někdy obávají. Pokud zvolíte seriózní a snaživou realitní kancelář, není k obavám důvod. V takovém případě je smlouva dobře napsána a uzavřena na dobu určitou.
V ERA jsme tyto dva standardní smluvní typy seskupili ! Výsledkem je nyní smlouva, na základě které nabízíme nemovitost v inzercích jako jediní, tudíž nabídka nepůsobí nedůvěryhodně a navíc je naší specialitou transparentní spolupráce s ostatními realitními kancelářemi, tím docilujeme maximální prezentace skutečně poptávajícím klientům nejen z naší databáze, ale i ostatních realitních kanceláří, se kterými se o provizi vzájemně rozdělíme. Majiteli i kupujícímu tak zajišťujeme seriózní způsob obchodu bez dalšího navyšování provize.
Přejeme Vám hodně úspěchu ! …a kdyby jste snad potřebovali alespoň radu, neváhejte se na nás obrátit.
Michal Pospíšil
Jednatel ERA Inspirace
Malé zamyšlení
Já osobně jako profesionální realitní makléř vnímám současný realitní trh za velmi podivný, plný nekalých praktik, malých či velkých podvodů na klienty a dalších jednotlivostí, které v souhrnu mají za důsledek diskreditaci práce realitního makléře. Bohužel musím přiznat, že realitní makléři si za svou pověst mohou v převážné většině sami díky tomu, jak se chovají ke svým klientům a jaké používají praktiky. Tento trend je způsoben především velkým množstvím realitních makléřů, bohužel převážně těch neprofesionálních, kteří berou práci realitního makléře jako zdroj příjmů bez ohledu na klienty a způsoby jak se k vydělaným penězům dostali. Já osobně vnímám práci realitního makléře ne jako práci, ale poslání. Poslání uspokojovat klienty a především být jejich osobním realitním poradcem. V České republice je běžné, že každý má svého bankovního poradce, pojišťovacího poradce, daňového poradce atd… ale pro realitního poradce zatím u klientů prostor nebyl. Přitom je potřebné si uvědomit, že ať jste prodávající nebo kupující svěřujete „nějakému“ realitnímu makléři svůj majetek nebo uspořené finanční prostředky v řádu miliónu korun a ve většině případů se jedná o celoživotní úspory či majetek. Proto si myslím, že je potřeba, aby si každý správně vybral „svého“ realitního poradce, ve kterého bude mít důvěru a z tohoto spojení se posléze nesmí stát obchodní, ale partnerský vztah, založený na dlouhodobé důvěrné spolupráci na bázi poradenství jak se nejlépe pohybovat na realitním trhu. Vždyť kdo jiný než zkušený makléř se stovkami realizovaných případů a Vaší důvěrou Vám může dobře poradit a zastupovat Vás.
Náš výkon
Za dobu naší činnosti se nám podařilo do současné doby prodat a pronajmout více jak 300 nemovitostí a bytů. Díky tomu jsme obsloužili více jak 800 spokojených klientů.
Doporučení
Pod tíhou zde uvedeného, bych každému, kdo se chystá realizovat jakoukoliv transakci na realitním trhu doporučil, aby si prověřil zkušenosti a znalosti několika realitních makléřů, nedal na líbivé proklamace většiny makléřů, nedal na lživé reklamy a poté si vybral jednoho realitního makléře, který se pro Vás musí stát dlouhodobým partnerem, který vás bude profesionálně zastupovat
na trhu. Velmi důležitou součástí takové spolupráce musí být přidaná hodnota pro Vás jako klienta, která Vám přinese užitek, jak ve formě dobře prodané nebo koupené nemovitosti, ale i poradenství. Profesionální realitní makléř musí zastupovat Vaše zájmy při realitní transakci.