JAK PRODAT NEMOVITOST?

Pro Vás, kteří si přejete nemovitost prodat mámě několik dobrých zpráv:

1. Mnoho našich klientů  upřednostňuje pohodlné a rychlé řešení, kterým je okamžitý odkup nemovitostí v hotovosti. Víme, že dostat se do nepříjemné finanční situace je v dnešní době snadné, nebo z jakýchkoliv důvodů potřebujete nemovitost co nejrychleji prodat. Pokud právě pro Vás je vhodným řešením odkup za hotové, kontaktujte mne na michal.pospisil@era-reality.cz , nebo tel. 775 109 676. My Vaši nemovitost odkoupíme. Celá transakce proběhne rychle – do 24h, zaplatíme vám samozřejmě v hotovosti. Na ceně nemovitosti nezáleží.
2. Prodej nemovitostí zprostředkováváme rychle a seriózně nejen díky profesionálně jednajícím makléřům, ale také díky kolegiální spolupráci s realitními kancelářemi v celé ČR. Transparentnost celé transakce je zajištěna trojstrannou či vícestrannou smlouvou o rezervaci, která jednoznačně deklaruje podmínky obchodu všem zúčastněným stranám.
3. Víme, že obchod je vždy úspěšnější formou aktivní a transparentní spolupráce.
4. Pomůžeme Vám stanovit skutečnou tržní cenu nemovitosti a na základě Vašich požadavků navrhneme cenovou strategii obchodu, která je závislá na čase obchodu.
5. Vytvoříme Vám profesionální  a účelnou prezentaci Vaší nemovitosti
6. Vaši nemovitost budeme přednostně  nabízet aktuálně poptávajícím klientům v databázi ERA realitních kanceláří z celé ČR.
7. Zajistíme Vám prezentaci na předních realitních serverech a v tištěné inzerci
8. Aktivně budeme vyhledávat uchazeče o koupi Vaší nemovitosti
9. Samozřejmě také prověříme platební schopnost poptávajícího, budoucího kupujícího
10. Budoucímu kupujícímu zajistíme financování
11. Zajistíme kompletní právní servis a bezpečný převod vlastnického práva, včetně daňového poradenství
12. Zajistíme pro Vás odhad pro daň z převodu nemovitosti
13.  Společně s Vámi nemovitost předáme novým majitelům a pomůžeme s převodem energií.

Dobré rady pro prodávající

Díky našim zkušenostem a informacím Vám můžeme pomoci ušetřit mnohé starosti při prodeji či darování nemovitosti. Můžete se tak vyhnout mnoha rizikům, které jsou s těmito transakcemi spojeni. Předkládáme Vám několik užitečných rad a pravidel:

Především je nutné zvážit, jakým způsobem budete hledat kupce a jak stanovit cenu. Nejčastějším způsobem pokusu prodeje nemovitosti samotným majitelem bývá zadání inzerátu na bezplatné inzertní servery. Následkem je nepřetržité kontaktování inzerenta desítkami realitních kanceláří tvářících se jako zájemce, nebo nabízejících často i „zázraky na počkání“ a konkrétní klient nikde. Výsledkem bývá obvykle zmatení a nechuť inzerenta v dalším pokračování. Stejně jako u nákupu nemovitosti jsou zde dvě možnosti: na vlastní pěst, nebo pomocí zprostředkovatelských služeb realitní kanceláře. Oboje má své výhody a vyplatí se dobře si promyslet, co je výhodné právě pro vás.

Doporučení ze zkušenosti – Vyplatí se Vám vybrat si jednoho, obchodního partnera, který Vám poskytne komplexní služby a seriózně zajistí prodej Vaší nemovitosti. Obchodního partnera v oblasti realit si vyberte na základě dostupných informací a na základě nezávazného osobního pohovoru.

Jak určit prodejní cenu?

Základem prodeje je rozhodnutí, pro kterou cenovou strategii se rozhodnete. Volba strategie je zpravidla ovlivněna tím, jak na zisk z prodeje naléháte.

Každý obchod vyžaduje individuální přístup a rámcově se jedná o 3 základní strategie:

„horký brambor“ – peníze vyžadujete rychle z důvodu další investice, nebo doplacení exekuce nemovitosti či jiných krizových situací – v tomto případě je nutné stanovit cenu nemovitosti s ohledem na současný cenový trend v dané lokalitě a pokud možno stanovit cenu „lehce pod“ konkurenční nabídky. Obvyklá prodejní doba do 14 dnů.

„standardní prodej“ – na peníze vyloženě nespěchám, cenová strategie „střed“, obvyklá doba prodeje 2-3 měsíce.

„strategie vyšší ceny“ – tato strategie prodeje nabízí maximální možný výtěžek financí z prodeje nemovitosti.

POZOR – musíme si uvědomit, že při této strategii hledáme specifického klienta, který je ochoten za nemovitost zaplatit nadstandardní cenu na základě citových vazeb k lokalitě, domu, bytu, atd. Takových klientů ovšem není mnoho a jejich vyhledání obvykle obnáší delší časový úsek. V průběhu prodeje ovšem přicházíme o většinu poptávajících klientů, kteří nejsou ochotni připlatit a soustředí se pouze na „standardní prodej“, nebo dokonce „horký brambor“. Hranice mezi těmito strategiemi mnohdy není propastný rozdíl. Obvyklá doba prodeje činí od 0,5 do 1 roku.

2) Jak tedy správně stanovit konkrétní cenu při již vybrané obchodní strategii:

Stanovení kupní ceny skýtá mnoho aspektů:

Lokalita

Dostupnost

technický stav a vybavení nemovitosti, atd.

ke stanovení ideální ceny je tedy potřebné znát nároky a ochotu výše investice poptávajících v této lokalitě.

Nejjednodušším řešením je jednoznačně přizvání odborníka na danou lokalitu, který díky zkušenostem fakticky ví, za kolik se reálně obchodují nemovitosti v dané lokalitě, nikoliv pouze nabízejí v inzerci.

Tato služba je kanceláří Reality Inspirace s.r.o. poskytovaným standardem. Je zdarma a je naprosto nezávazná.

Je lepší obchodovat s nemovitostmi bez dalších lidí nebo je lepší spolupracovat s profesionály?

Realitní kancelář se může hodit, právník je nezbytně nutný. Proč? Realitní kanceláře, alespoň ty kvalitní, Vám samozřejmě nabídnout zpravidla právní servis a inzerci pro vaši nemovitost. My Vám nabízíme navíc možnost tzv.kolegiální spolupráce s ostatními realitními kancelářemi, čímž portfolio případných zájemců o koupi značně rozšiřujeme. ????Stanovujeme také dobrou cenu, k čemuž motivuje dohodnuté procento z prodeje, či navýšení ceny nemovitosti. ??? nerozumím zcela???Obvykle se stanoví 3 až 7 %, za rozumný se dá požadovat 5% poplatek.

Máte možnost se rozhodnout prodávat si nemovitost sami (ať k tomu máte jakýkoliv důvod např. že ušetříte nebo že již máte kupce), přinese Vám prodej nemovitosti nejen finanční, ale i časové náklady. Zde Vám souhrně připomínáme nutné poplatky spojené s prodejem nemovitosti. Čeká Vás uhrazení poplatků katastru nemovitostí či notářského ověření (tyto částky jsou zanedbatelné), další poplatky jsou již významnější: budete také pravděpodobně platit za prezentaci nemovitosti, za právní služby, jichž se doporučuje využít i při zdánlivě bezproblémových převodech (například mezi příbuznými), neboť i drobné opomenutí může mít nepříjemné důsledky. Existuje velké množství vzorových smluv, které Vám mohou připadat vhodné, ale opak se často stává nepříjemnou realitou. Obecně lze říci, že použití vzorové smlouvy bez ohledu na konkrétní situaci je velmi nevhodná. O čas Vás obere i absolvování mnoha prohlídek potenciálními zájemci.

Jak zajistit bezpečný tok financí?

Samozřejmě, ani když je vybrán kupec, odsouhlasena cena a s právníkem projednána smlouva, není všem rizikům konec. Je nezbytné zajistit bezpečný převod peněz, výhodný pro prodávajícího i kupujícího, nejlépe do úschovy v seriózní realitní kanceláři, nebo notářské úschovy nebo na tzv.jistotní účet v bance, vinklovaný ve prospěch prodejce (peníze jsou uloženy na účtu do doby než dojde ke splnění všech sjednaných podmínek o úschově, pak teprve dochází k jejich převodu prodávajícímu).

Jak je to s daní z převodu nemovitostí?

Dalším nákladem bude daň z převodu nemovitosti, která činí 4%. Daňový základ se určuje na základě porovnání částky kupní ceny a ceny odhadní, kterou vypočítá oprávněný znalec. Daň je počítána z částky vyšší. Ze zákona je daň povinen platit prodávající, ovšem kupující je za ni ručitelem. A nyní několik perliček: při prodeji více vlastníků platí každý poměrnou část daně, při výměně nemovitostí platí obě strany daň z té dražší nemovitosti společně a nerozdílně. Daň z převodu nemovitosti se musí zaplatit, i pokud od smlouvy po vzájemné dohodě odstoupíte či bude prohlášena za neplatnou! V takovém případě je ovšem možné finanční úřad požádat o vrácení daně. U příbuzných v přímé řadě (děti, manželé) se daňově „vyplatí“ nemovitost darovat až do hodnoty 51 900 000 Kč, u příbuzných v nepřímé řadě (sourozenci, neteře a synovci, tety a strýcové) pouze do 1 000 000 Kč, v ostatních případech je výhodnější spíše prodej. Darovací daň platí samozřejmě obdarovaný. Kdy je při převodu nemovitosti nutné zaplatit i daň z příjmu?

Převod nemovitosti bývá také někdy spojen s daní z příjmu. Tato daň je výrazně vyšší než daň z převodu nemovitosti. Je-li nemovitost součástí obchodního jmění právnické či fyzické osoby, daní se jako příjem z podnikatelské činnosti. A je třeba pamatovat, že, touto daní můžete být povinni i pokud se jedná o čistě soukromou nemovitost. V tom případě však existují úlevy.

Daň z příjmu při prodeji „nepodnikatelské“ nemovitosti nebudete platít, pokud jste v ní bydlel dva roky před prodejem nebo ji vlastníte alespoň pět let. Pokud si nejste zcela jisti, zda budete muset daň z příjmu platit, vyplatí se konzultovat svoji záležitost s odborníkem. Je možné, když máte exekuci, zprostředkovat důstojný prodej Vaší nemovitosti? Nenechte exekutora, aby Vám nemovitost prodal v dražbě za nedůstojné peníze. Prodej Vaší nemovitosti je možné realizovat do uskutečnění dražby exekutorem. Tato transakce ovšem vyžaduje zkušenost a je nezbytná úzká spolupráce s exekutory z důvodu zajištění zabezpečení způsobu prodeje a financování.

Obraťte se na nás, tuto situaci Vám pomůžeme seriózně vyřešit, možností řešení je hned několik !

Jak probíhá spolupráce při obchodu s nemovitostmi s realitní kanceláří?

Naprosto samozřejmé je spolupracovat s realitní kanceláří na základě písemné smlouvy, která jasně uvádí práva a povinnosti zprostředkovatele i prodávajícího. Obvykle bývá užívána smlouva zprostředkovatelská podle § 744 a násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy se realitní kancelář zavazuje) zajistit na prodávanou nemovitost kupce za smluvní odměnu (provizi).

Existují základní dva typy smluvního vztahu: uzavření nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy, nebo smlouvy výhradní (exkluzivní). Nevýhradní smlouva vám umožní spolupracovat s více realitkami nebo si nemovitost prodat vlastním přičiněním. Může se ale stát (a stává se to většinou), že nabízí-li vaši nemovitost více kanceláří, je pak inzerována s různými podmínkami, ale hlavně s různou cenou, což je dáno rozdílnými provizemi kanceláří. A to na potenciální kupce rozhodně moc seriózně nepůsobí. Máme zkušenosti s tím, že spousta potenciálních klientů do takového obchodu raději ani nevstoupí a vůbec se na nemovitost nejdou podívat. Další nevýhodou je, že v případě nevýhradní smlouvy většina realitních kanceláří obvykle do prezentace nemovitosti tolik neinvestují, tzn. riskujete, že v záplavě ostatních vaše nabídka zanikne. Výhradní smlouva je o tom, že jste smlouvu uzavřeli s jedinou realitní kanceláří, která vede veškerá jednání s případnými zájemci. Taková forma spolupráce je běžná v zahraničí. U nás, v české kotlině se jí klienti někdy obávají. Pokud zvolíte seriózní a snaživou realitní kancelář, není k obavám důvod. V takovém případě je smlouva dobře napsána a uzavřena na dobu určitou.

V ERA jsme tyto dva standardní smluvní typy seskupili ! Výsledkem je nyní smlouva, na základě které nabízíme nemovitost v inzercích jako jediní, tudíž nabídka nepůsobí nedůvěryhodně a navíc je naší specialitou transparentní spolupráce s ostatními realitními kancelářemi, tím docilujeme maximální prezentace skutečně poptávajícím klientům nejen z naší databáze, ale i ostatních realitních kanceláří, se kterými se o provizi vzájemně rozdělíme. Majiteli i kupujícímu tak zajišťujeme seriózní způsob obchodu bez dalšího navyšování provize.

Přejeme Vám hodně úspěchu ! …a kdyby jste snad potřebovali alespoň radu, neváhejte se na nás obrátit.

Michal Pospíšil
Jednatel ERA Inspirace